Financiële basiskennis van grondexploitatie voor adviseurs en controllers
Als financieel adviseur of controller bij een gemeente hoef je geen GREX-specialist te worden. Maar je hebt wel voldoende basiskennis nodig om grondexploitaties te kunnen beoordelen, de risico’s te herkennen en effectief te adviseren.
Scherpe analyse van financiële basiskennis van grondexploitatie voor adviseurs en controllers op BBV-eisen en praktijkvereisten
Exclusief gefocust op finance in de gemeentelijke sector
Wat is de financiële basiskennis van grondexploitatie voor adviseurs en controllers?
Financiële basiskennis van grondexploitatie voor adviseurs en controllers is relevant voor controllers en financieel adviseurs bij gemeenten
Dit onderwerp valt onder de BBV-kaders voor gemeentelijk financieel beheer
Senior financials zijn verantwoordelijk voor de correcte toepassing hiervan
Voor adviseurs en controllers gaat GREX-basiskennis niet over de technische GREX-berekeningen, dat is het domein van de planeconoom. Het gaat over het vermogen om een grondexploitatie te lezen, te begrijpen en te beoordelen: klopt de structuur, zijn de risico’s zichtbaar, is de verliesvoorziening berekend en is het MPG actueel? Concreet omvat deze basiskennis: de structuur van een exploitatieopzet kunnen lezen, begrijpen wanneer een verliesvoorziening verplicht is en hoe hoog die moet zijn, GREX-risico’s herkennen en doorvragen bij onduidelijkheden en een MPG globaal kunnen beoordelen op volledigheid en actualiteit. Doelgroep: financieel adviseurs en controllers bij gemeenten die te maken hebben met grondexploitaties maar geen GREX-specialist zijn.
Als senior financial of controller ben jij verantwoordelijk voor de correcte toepassing van financiële basiskennis van grondexploitatie voor adviseurs en controllers. Daarvoor is het belangrijk dat je grip houdt op de processen en risico’s tijdig signaleert.
Waar gaat het vaak mis bij financiële basiskennis van grondexploitatie voor adviseurs en controllers?
Adviseurs die GREX-stukken ter beoordeling krijgen maar ze niet inhoudelijk begrijpen, geven soms een akkoord zonder dat ze kunnen beoordelen of het klopt. Dat is een risico: als er iets niet deugt in de exploitatieopzet, missen ze het.
GREX-stukken goedkeuren zonder ze te begrijpen en geen risico-analyse opvragen bij GREX-rapportages
Adviseurs die GREX-stukken ter beoordeling krijgen maar ze niet inhoudelijk begrijpen, geven soms een akkoord zonder dat ze kunnen beoordelen of het klopt. Dat is een risico: als er iets niet deugt in de exploitatieopzet, missen ze het. Controllers die GREX-risico’s niet zelf kunnen beoordelen, vragen ook geen toelichting op de risico-analyse. Daardoor gaat de GREX-rapportage door zonder dat de risico’s zijn getoetst, terwijl dat wel de controlerende taak van de controller is. Doordat de processen rondom dit niet zijn afgestemd op de BBV-vereisten, ontstaan er fouten die lastig te herstellen zijn. Daardoor loopt de gemeente risico op bevindingen van de accountant die vermijdbaar waren.
Niet doorvragen bij twijfelachtige opbrengstenramingen en verliesposities missen in de MPG-beoordeling
Adviseurs die de opbouw van een GREX niet begrijpen, vragen niet door als de opbrengstenraming te optimistisch lijkt. Ze hebben niet de kennis om de vraag te stellen die het probleem blootlegt. Een controller die een MPG beoordeelt maar de GREX-structuur niet begrijpt, ziet niet altijd welke exploitaties verlieslatend zijn of dreigen te worden. Dat is een blinde vlek in de controlefunctie. In de praktijk wordt dit vaak te laat gesignaleerd, waardoor correcties steeds moeilijker worden naarmate het jaar vordert. Daarom is het voor senior financials en controllers belangrijk om de interne processen periodiek te toetsen.
GREX-risico’s niet meenemen in de paragraaf weerstandsvermogen
Omdat dit vaak niet structureel is belegd, ontbreekt een duidelijke eigenaar die tijdig actie onderneemt. Daardoor is de gemeente reactief in plaats van proactief, wat risico’s vergroot en herstel bemoeilijkt.
Heb je vragen, of kom je er niet helemaal uit
Ben je benieuwd wat wij voor jouw organisatie kunnen betekenen of wil je sparren over een concrete financiële uitdaging? We denken graag met je mee en geven je snel duidelijkheid.
De opbrengstenraming (zoals de verwachte opbrengst uit kavelverkoop) is een van de meest speculatieve en risicovolle onderdelen van een grondexploitatie (GREX). Wanneer financieel adviseurs de diepere opbouw en marktgevoeligheid van een GREX niet begrijpen, ontstaat er een passieve houding.
Als een opbrengstenraming door een projectleider te optimistisch wordt voorgesteld, mist de adviseur de specifieke vakkennis om de juiste, kritische vragen te stellen die de onderliggende risico’s blootleggen. Men neemt de cijfers noodgedwongen voor lief aan, waardoor onrealistische prognoses de basis gaan vormen voor de gemeentelijke planning.
De Meerjarenprognose Grondbedrijf (MPG) is het overkoepelende strategische document waarin alle actieve grondexploitaties en de bijbehorende risico’s worden samengebracht. Een controller die de MPG moet beoordelen, maar de specifieke GREX-structuur onvoldoende beheerst, creëert een gevaarlijke blinde vlek in de controlefunctie.
Zonder dit inzicht ziet de controller niet welke individuele exploitaties onderhuids verlieslatend zijn of op korte termijn dreigen te worden. Latente miljoenenstropen worden hierdoor over het hoofd gezien, wat de onafhankelijke controlrol richting de directie en het bestuur volledig ondermijnt.
Om de grip op het ruimtelijk domein te waarborgen, moeten senior financials en controllers de interne processen rondom opbrengstenramingen en de MPG periodiek toetsen. Deze gerichte audit zorgt ervoor dat:
-
Er een vast, objectief normenkader (met actuele marktinformatie en indexaties) klaarligt waartegen de opbrengstenramingen onafhankelijk kunnen worden getoetst.
-
De beoordeling van de MPG niet langer een invuloefening is, maar een scherpe, inhoudelijke risicoanalyse.
-
Fouten en noodzakelijke bijstellingen proactief gedurende het lopende jaar worden verwerkt, in plaats van reactief tijdens de hectische jaarafsluiting.
Let’s meet! We horen graag wat je ambities zijn als finance professional. Of stuur een open sollicitatie en dan kijken we samen wat de mogelijkheden zijn.
