Waarom grondexploitatie een belangrijk thema is binnen gemeentefinanciën
Grondexploitaties zijn voor veel gemeenten een van de grootste financiële risico’s. Een verlieslatende GREX kan tientallen miljoenen euro’s kosten.
Scherpe analyse van waarom grondexploitatie een belangrijk thema is binnen gemeentefinanciën op BBV-eisen en praktijkvereisten
Exclusief gefocust op finance in de gemeentelijke sector
Waarom grondexploitatie een belangrijk thema is binnen gemeentefinanciën?
Dit onderwerp valt onder de BBV-kaders voor gemeentelijk financieel beheer
Senior financials zijn verantwoordelijk voor de correcte toepassing hiervan
Grondexploitaties vertegenwoordigen grote financiële belangen voor gemeenten. In de grondportefeuille worden soms tientallen miljoenen euro’s geïnvesteerd in grondaankopen, bouwrijpmaken en plankosten, met de verwachting dat die kosten worden terugverdiend via grondverkopen. Als die verkopen tegenvallen door een inzakkende vraag, stijgende bouwkosten of planvertraging, loopt de gemeente financieel risico. De financiële gevolgen van een verlieslatende GREX zijn direct: een verliesvoorziening moet worden getroffen ten laste van het jaarresultaat, de algemene reserve daalt en de begrotingsruimte wordt kleiner. In extreme gevallen raakt een gemeente in financiële problemen door haar grondportefeuille, zoals in de jaren na 2008 bij meerdere gemeenten is gebeurd. Doelgroep: financials, bestuurders en beleidsmedewerkers bij gemeenten die betrokken zijn bij of besluiten nemen over grondexploitaties.
Als senior financial of controller ben jij verantwoordelijk voor de correcte toepassing van waarom grondexploitatie een belangrijk thema is binnen gemeentefinanciën. Daarvoor is het belangrijk dat je grip houdt op de processen en risico’s tijdig signaleert.
Waar gaat het vaak mis bij waarom grondexploitatie een belangrijk thema is binnen gemeentefinanciën?
De meest voorkomende fout in grondexploitaties is een te optimistische raming van de grondopbrengsten. Planners en bestuurders willen projecten realiseren en maken ramingen die gebaseerd zijn op het gewenste scenario in plaats van het realistische scenario. Dat leidt tot papieren winsten die later als verlies terugkomen.
Te optimistische opbrengstenramingen en risico’s niet kwantificeren
De meest voorkomende fout in grondexploitaties is een te optimistische raming van de grondopbrengsten. Planners en bestuurders willen projecten realiseren en maken ramingen die gebaseerd zijn op het gewenste scenario in plaats van het realistische scenario. Dat leidt tot papieren winsten die later als verlies terugkomen. Grondexploitaties zijn inherent risicovol: vertraging, kostenstijgingen, vraaguitval. Maar veel gemeenten kwantificeren die risico’s niet in een risico-analyse of paragraaf weerstandsvermogen. Daardoor weet het bestuur niet wat de werkelijke financiële bandbreedte is. Doordat de processen rondom dit niet zijn afgestemd op de BBV-vereisten, ontstaan er fouten die lastig te herstellen zijn. Daardoor loopt de gemeente risico op bevindingen van de accountant die vermijdbaar waren.
Verliesposities te laat herkennen en te weinig kennis bij de besluitvormers
Gemeenten die grondexploitaties niet structureel bewaken, herkennen verliesposities te laat. Ze wachten tot het evident is in plaats van proactief te sturen. Dat kost meer geld: eerder ingrijpen is altijd goedkoper dan later herstellen. Bestuurders en raadsleden die over grondexploitaties besluiten, hebben niet altijd de financiële kennis om de stukken kritisch te beoordelen. Ze nemen besluiten op basis van ambtelijke adviezen die ze niet kunnen toetsen, een risico voor de democratische controle. In de praktijk wordt dit vaak te laat gesignaleerd, waardoor correcties steeds moeilijker worden naarmate het jaar vordert. Daarom is het voor senior financials en controllers belangrijk om de interne processen periodiek te toetsen.
Grondbeleid niet expliciet vastleggen
Een gemeente zonder expliciet grondbeleid heeft geen helder kader voor wanneer ze grond aankoopt, behoudt of verkoopt. Dat leidt tot ad-hoc beslissingen die soms achteraf niet te verdedigen zijn. Omdat grondbeleid niet expliciet vastleggen vaak niet structureel is belegd, ontbreekt een duidelijke eigenaar die tijdig actie onderneemt. Daardoor is de gemeente reactief in plaats van proactief, wat risico’s vergroot en herstel bemoeilijkt.
Heb je vragen, of kom je er niet helemaal uit
Ben je benieuwd wat wij voor jouw organisatie kunnen betekenen of wil je sparren over een concrete financiële uitdaging? We denken graag met je mee en geven je snel duidelijkheid.
Grondexploitaties (GREX) kennen een lange looptijd waarin marktomstandigheden, rentes en bouwkosten voortdurend wijzigen. Gemeenten die de GREX niet structureel en doorlopend bewaken, lopen achter de feiten aan en herkennen verliesposities pas wanneer het onvermijdelijk is geworden.
Dit reactieve gedrag kost de gemeente onnodig veel geld. In de gebiedsontwikkeling geldt een ijzeren wet: hoe eerder je ingrijpt (bijvoorbeeld door het programma aan te passen of faseringen te wijzigen), hoe goedkoper het is. Wachten tot het kwaad al is geschied, maakt hersteloperaties achteraf complex en extreem kostbaar.
Bestuurders (college van B&W) en raadsleden dragen de uiteindelijke verantwoordelijkheid voor de start, herziening en sluiting van miljoenenprojecten in het ruimtelijk domein. In de praktijk ontbreekt het hen echter vaak aan de specialistische financiële kennis om ingewikkelde exploitatieopzetten, NCW-berekeningen en risicomatrices kritisch te beoordelen.
Hierdoor zijn zij gedwongen besluiten te nemen op basis van ambtelijke adviezen die zij zelf niet inhoudelijk kunnen toetsen. Dit tast de democratische controle en kaderstelling aan: de raad kan zijn controlerende functie niet volwaardig uitoefenen, waardoor grote financiële risico’s onbewust worden geaccordeerd.
Om de grip op het ruimtelijk domein te herstellen en de besluitvorming te zuiveren, moeten senior financials en controllers de interne processen periodiek toetsen. Deze gerichte audit waarborgt dat:
-
De rapportagelijnen zo zijn ingericht dat afwijkingen in de GREX-parameters (zoals stijgende plankosten of tegenvallende kaveluitgifte) direct en automatisch als risicosignaal naar boven komen.
-
Ambtelijke adviezen richting het bestuur worden voorzien van een onafhankelijke, heldere controller-toets (2e lijn) die de complexe materie vertaalt naar begrijpelijke risico-informatie.
-
Correcties en verliesvoorzieningen gedurende het lopende begrotingsjaar proactief worden doorgevoerd, ver voor de hectische jaarafsluiting.
Bij Kodros kijken we verder dan je cv. Wij matchen jouw persoonlijkheid aan de mooiste rollen binnen de publieke sector. Ontdek hieronder jouw volgende stap.
Vind de financiële uitdaging die bij jouw ambities past.